DFI Gerlach Report
19.11.2004
ERWERBERMODELLE / BADENIA: INFORMIERTE ANLEGER – EIN RISIKO
Der jüngst aufgetauchte Bericht von
Wirtschaftsprüfern der internationalen Kanzlei PriceWaterhouseCoopers (PwC)
über die Haftungsrisiken der Deutschen Bausparkasse Badenia (DBB) aus dem
Geschäft mit Erwerbermodellen in Zusammenarbeit mit dem längst insolventen
Dortmunder Vertrieb Heinen & Biege dürfte für das badische Institut böse
Folgen haben (siehe Nr. 60/01). An der Oberfläche liegt der verheerende
öffentliche Eindruck, den die von den Prüfern dargestellte Vertriebspraxis
aufdeckt. Teuerer könnte das unmittelbare, handfeste Prozess-Risiko
kommen, das von dem Papier ausgeht: Bislang hat die Badenia mit zwei
Ausnahmen alle Auseinandersetzungen um ihre Geschäfte mit Erwerbermodellen
gewonnen. Dies allerdings nur, weil den Anlegern zentrale Informationen
und Beweise für ein erfolgreiches Vorgehen fehlten, wie die PwC-Prüfer an
verschiedenen Punkten ihres Berichts herausstellen (siehe Ausriss). Diese
Schwäche der Anlegerseite wird natürlich gerade auch durch den Bericht
selbst geheilt, denn damit werden Einsichten und Belege geliefert. Allein
aus dem durch Heinen & Biege vermittelten Geschäft hat die Badenia einen
Kreditbestand von über 350 Millionen Euro Volumen in ihre Bücher genommen.
Davon sind nach Auffassung der PwC-Prüfer wenigstens 230 Millionen Euro
durch Prozess-Risiken bedroht: Statt der Kredite müsste die Badenia im
Zweifel die finanzierten Immobilien nach Rückabwicklungen in ihren Bestand
übernehmen.
Dieses drohende Desaster hat nach PwC-Auffassung
seine Ursachen in den dubios wirkenden Vertriebsmethoden, die der dem DFI
vorliegende Bericht auflistet. Das Spektrum reicht von unzureichender
Aufklärung über die vermittelten Finanzierungsmodelle über die Probleme
des verbundenen Geschäftes (Die finanzierten Objekte kamen häufig von der
Hannoveraner Konzernschwester Allwo AG, Objekt und Finanzierung wurden im
Paket verkauft) und die durchaus nennenswerten Eingriffe der Badenia in
die Gestaltung der Produkte (Kreditkunden wurde der Beitritt zu den
Mietpools zur Auflage gemacht) bis hin zu der nach Auffassung der
PwC-Prüfer aufklärungspflichtigen Abhängigkeit des Vertriebs Heinen &
Biege von der Badenia (der Bericht bezeichnet Heinen & Biege an einer
Stelle sogar ausdrücklich als "Strohmann" der Badenia) oder den
Wissensvorsprung bezüglich der miserablen Objektqualität und daraus
resultierender Vermietungsprobleme.
Noch empfindlicher könnte ein anderer Punkt
treffen: Schon jetzt dürfte die Badenia nur wenig Freude an dem durch
Heinen & Biege generierten Kreditbestand haben, weil der Betreuungsaufwand
aufgrund der zahlreichen Ausfälle und Konflikte über der Kalkulation
liegen dürfte. Das zehrt an der Marge, selbst wenn keine Rückabwicklung
droht. Nimmt man die noch im PwC-Bericht genannte Größenordnung von fast
einer Viertelmilliarde Euro hinzu, droht auch den Bausparern der Badenia
ein böses Erwachen: Die Zuteilungsmasse für Bausparer speist sich im
Wesentlichen aus den Beiträgen der laufenden Sparverträge sowie Zins und
Tilgung aus dem Kapitaldienst für die herausgelegten Bauspardarlehen.
Kommt es bei letzteren zu großformatigen Rückabwicklungen nach dem Muster
"Kredit ausbuchen gegen Rücknahme der Immobilien", ist eben entsprechend
weniger im Topf, was die Fristen bis zur Zuteilung verlängern muss, sofern
die Verluste nicht anderweitig ausgeglichen werden können. Damit käme es
zu einer objektiven Verschlechterung der Qualität der
Badenia-Bausparprodukte.
Badenia-Sprecher Rainer Thumann betonte auf
Anfrage, dass die bisher fälligen Kosten aus dem operativen Geschäft
abgedeckt werden konnten. Im Übrigen gebe es eine ausreichende
Risikovorsorge.
Fazit: Spätestens seit der Publikation der
PwC-Ergebnisse ist dem Vertrieb zu großer Vorsicht im Umgang mit
Badenia-Produkten zu raten: Wer sie trotz der für jedermann erkennbaren
Probleme überhaupt noch anfasst, sollte sich auf jeden Fall dadurch
absichern, dass bei den Kunden keine Unklarheit über die bestehenden
Probleme entstehen kann. Jedem, der sich von seinen Beratungspflichten ein
eigenes Bild machen will, sei unser Spezial „Beraterhaftung“ (siehe Seite
3) empfohlen.
